Kupujete stan? Proverite ovo pre nego što date kaparu

Šta da proverite u katastru

Prvi dokument je list nepokretnosti. Iz njega se vidi ko je upisan kao vlasnik, koliki mu je suvlasnički udeo i da li na stanu postoje tereti. Podaci se mogu proveriti i preko javnog uvida u katastar, ali je za ozbiljnu proveru potrebno pročitati ceo list.

Obratite pažnju na zabeležbe. Zabeležba spora, zabrane otuđenja ili postupka izvršenja znači da postoji rizik koji treba razjasniti pre bilo kakve uplate.

• ko je upisan kao vlasnik i da li je to isto lice koje prodaje
• da li postoji hipoteka i u čiju korist
• da li postoje zabeležbe spora, zabrane ili izvršenja
• da li je stan upisan sa građevinskom i upotrebnom dozvolom ili je ozakonjen
• da li se površina i struktura poklapaju sa stvarnim stanjem

Ko zaista prodaje

Proverite da li prodaje vlasnik lično ili punomoćnik. Ako prodaje punomoćnik, zatražite punomoćje na uvid i proverite da li izričito ovlašćuje prodaju baš tog stana.

Ako je stan stečen u braku, on je po pravilu zajednička imovina supružnika, čak i ako je upisan samo na jednog. Tada je potrebna saglasnost drugog supružnika. Ako stan ima suvlasnike, oni mogu imati pravo preče kupovine.

Ako je prodavac stan nasledio, proverite da li je ostavina završena i da li je upisan na osnovu pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju. Zatražite i dokaze da su plaćeni računi za komunalije, struju i porez na imovinu.

Kako funkcioniše kapara

Kapara je iznos koji se daje pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Po Zakonu o obligacionim odnosima, ako ugovor ne ispuni strana koja je dala kaparu, druga strana može kaparu zadržati. Ako ga ne ispuni strana koja je primila kaparu, druga strana može tražiti da joj se vrati udvojena kapara.

Kada se ugovor ispuni, kapara se uračunava u cenu. Zato u predugovoru jasno napišite da je reč o kapari, a ne o avansu, jer se pravila razlikuju.

Predugovor važi samo ako ima formu koja je propisana za glavni ugovor. Kod nepokretnosti to znači da i predugovor treba da solemnizuje javni beležnik. Kapara data uz neoverenu potvrdu nosi rizik.

Ugovor i isplata cene

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da bude zaključen u formi javnobeležnički potvrđene isprave. Bez toga nema pravno dejstvo. Posle overe javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja ugovor katastru radi upisa.

Cenu je sigurnije platiti na račun nego u gotovom. Ugovor treba da precizno odredi rokove plaćanja, rok za predaju stana i ko plaća porez na prenos apsolutnih prava. Po zakonu je obveznik prodavac, ali se ugovorom može dogovoriti drugačije.

Ako na stanu postoji hipoteka, deo cene se obično plaća direktno banci, uz obavezu prodavca da obezbedi brisanje hipoteke.

Najčešće greške kupaca

Najviše problema nastaje kada se kapara da pre provere papira, na osnovu poverenja ili žurbe. Druga česta greška je kupovina od jednog supružnika bez saglasnosti drugog.

• kapara u gotovom, uz neoverenu priznanicu
• nije proveren ceo list nepokretnosti, nego samo ime vlasnika
• nejasan rok za predaju stana i iseljenje
• nije utvrđeno ko plaća porez i troškove overe

Kada da se obratite advokatu

Pravi trenutak je pre kapare, kada još nema obaveza. Advokat proverava list nepokretnosti i terete, pregleda predugovor i ugovor i prisustvuje overi kod javnog beležnika. Posle toga prati upis u katastar.

Česta pitanja