Купујете стан? Проверите ово пре него што дате капару

Шта да проверите у катастру

Први документ је лист непокретности. Из њега се види ко је уписан као власник, колики му је сувласнички удео и да ли на стану постоје терети. Подаци се могу проверити и преко јавног увида у катастар, али је за озбиљну проверу потребно прочитати цео лист.

Обратите пажњу на забележбе. Забележба спора, забране отуђења или поступка извршења значи да постоји ризик који треба разјаснити пре било какве уплате.

• ко је уписан као власник и да ли је то исто лице које продаје
• да ли постоји хипотека и у чију корист
• да ли постоје забележбе спора, забране или извршења
• да ли је стан уписан са грађевинском и употребном дозволом или је озакоњен
• да ли се површина и структура поклапају са стварним стањем

Ко заиста продаје

Проверите да ли продаје власник лично или пуномоћник. Ако продаје пуномоћник, затражите пуномоћје на увид и проверите да ли изричито овлашћује продају баш тог стана.

Ако је стан стечен у браку, он је по правилу заједничка имовина супружника, чак и ако је уписан само на једног. Тада је потребна сагласност другог супружника. Ако стан има сувласнике, они могу имати право прече куповине.

Ако је продавац стан наследио, проверите да ли је оставина завршена и да ли је уписан на основу правноснажног решења о наслеђивању. Затражите и доказе да су плаћени рачуни за комуналије, струју и порез на имовину.

Како функционише капара

Капара је износ који се даје при закључењу уговора као знак да је уговор закључен. По Закону о облигационим односима, ако уговор не испуни страна која је дала капару, друга страна може капару задржати. Ако га не испуни страна која је примила капару, друга страна може тражити да јој се врати удвојена капара.

Када се уговор испуни, капара се урачунава у цену. Зато у предуговору јасно напишите да је реч о капари, а не о авансу, јер се правила разликују.

Предуговор важи само ако има форму која је прописана за главни уговор. Код непокретности то значи да и предуговор треба да солемнизује јавни бележник. Капара дата уз неоверену потврду носи ризик.

Уговор и исплата цене

Уговор о купопродаји непокретности мора да буде закључен у форми јавнобележнички потврђене исправе. Без тога нема правно дејство. После овере јавни бележник по службеној дужности доставља уговор катастру ради уписа.

Цену је сигурније платити на рачун него у готовом. Уговор треба да прецизно одреди рокове плаћања, рок за предају стана и ко плаћа порез на пренос апсолутних права. По закону је обвезник продавац, али се уговором може договорити другачије.

Ако на стану постоји хипотека, део цене се обично плаћа директно банци, уз обавезу продавца да обезбеди брисање хипотеке.

Најчешће грешке купаца

Највише проблема настаје када се капара да пре провере папира, на основу поверења или журбе. Друга честа грешка је куповина од једног супружника без сагласности другог.

• капара у готовом, уз неоверену признаницу
• није проверен цео лист непокретности, него само име власника
• нејасан рок за предају стана и исељење
• није утврђено ко плаћа порез и трошкове овере

Када да се обратите адвокату

Прави тренутак је пре капаре, када још нема обавеза. Адвокат проверава лист непокретности и терете, прегледа предуговор и уговор и присуствује овери код јавног бележника. После тога прати упис у катастар.

Честа питања