Prodajete stan u Srbiji, a živite u Nemačkoj

Prvo list nepokretnosti, pa cena

Kupčev advokat će prvo pogledati list nepokretnosti, pa je bolje da ga vi vidite pre njega. Morate biti upisani kao vlasnik, sa tačnim udelom, a ako ste stan nasledili, ostavina mora biti završena i rešenje upisano. Proverite i da li se vaše prezime u katastru poklapa sa nemačkim pasošem ili ličnom kartom. Promenjeno prezime posle udaje u Nemačkoj jedna je od najčešćih stvari koje usporavaju upis kupca.

Punomoćje: gde ga potpisujete u Nemačkoj

Za prodaju je potrebno posebno punomoćje koje imenuje stan: adresa, broj parcele, katastarska opština i broj posebnog dela. Opšte punomoćje nije dovoljno. Vaš potpis mora biti overen.

Ambasada u Berlinu i generalni konzulati u Frankfurtu, Minhenu, Štutgartu, Diseldorfu i Hamburgu overavaju potpis na punomoćju. Sam ugovor o prodaji ne može da se overi u ambasadi, pa ga u Srbiji potpisuje punomoćnik pred javnim beležnikom.

Drugi put je nemački notar. Overa potpisa (Unterschriftsbeglaubigung) košta između 20 i 70 evra po nemačkoj tarifi, a zatim ide apostil koji izdaje predsednik zemaljskog suda (Landgericht) nadležnog za sedište notara.

Ugovor i novac

Ugovor o prodaji nepokretnosti zaključuje se kao solemnizovana isprava kod javnog beležnika, inače nema pravno dejstvo. Beležnik ga elektronski šalje katastru, a katastar Poreskoj upravi.

Neka kupac plati na račun koji glasi na vas, ne u gotovom i ne preko punomoćnika. Ključevi tek kad novac legne. Banka u Srbiji će pri prijemu i pri slanju novca na račun u Nemačkoj tražiti overen ugovor kao dokaz porekla. Ako nemate račun u Srbiji, otvaranje planirajte ranije, jer banke obično traže lični dolazak.

Porezi u Srbiji

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od ugovorene cene. Po zakonu ga duguje prodavac, ali ugovor često prebaci plaćanje na kupca. Prodavac koji nije rezident Srbije određuje poreskog punomoćnika i o tome obaveštava Poresku upravu u roku od 10 dana.

Porez na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne i usklađene nabavne cene. Ne plaća se ako je stan bio vaš neprekidno najmanje deset godina, ako ste ga nasledili u prvom naslednom redu, i u još nekoliko slučajeva. Prijava se podnosi u roku od 30 dana od prodaje.

Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa Nemačkom

Srbija i dalje primenjuje ugovor koji su 1987. u Bonu potpisale SFRJ i SR Nemačka. Po njemu se dobit od prodaje nepokretnosti koja se nalazi u Srbiji može oporezovati u Srbiji. Nemačka, po tekstu istog ugovora, takav prihod izuzima iz osnovice, ali ga može uzeti u obzir pri određivanju stope za ostale prihode.

U junu 2025. Srbija i Nemačka parafirale su novi ugovor. Pre prodaje proverite da li je stupio na snagu, jer se pravila mogu promeniti. Da biste u Srbiji koristili ugovor, potrebna je potvrda o rezidentnosti iz Nemačke.

Kako će nemački poreski organ tretirati vašu prodaju, i da li je morate prijaviti, pitajte svog poreskog savetnika pre nego što prihvatite cenu.

Ako ste stan nasledili

Kod nasleđenog stana porez na kapitalni dobitak se ne plaća ako ste ga nasledili u prvom naslednom redu, kao dete ili supružnik. Brat ili sestra koji nasleđuju to oslobođenje nemaju, pa im se računa dobitak. Ostavina mora biti završena i rešenje upisano pre nego što se potpiše ugovor sa kupcem.

Ako stan nasleđuje više braće i sestara iz različitih zemalja, svako daje svoje punomoćje. Jedan potpisuje u Minhenu, drugi u Beogradu, a ugovor se zaključuje jednom, kod istog javnog beležnika.

Česta pitanja