Prodaja stana u Srbiji dok živite u inostranstvu: korak po korak

Pre oglasa: da li je sve upisano

Kupac i njegov advokat će prvo pogledati list nepokretnosti. Zato je korisno da ga vi proverite pre oglasa. Morate biti upisani kao vlasnik, sa tačnim udelom.

Ako ste stan nasledili, ostavina mora biti završena i rešenje o nasleđivanju upisano u katastar. Prodaja nasleđenog stana dok traje ostavina u praksi nije izvodljiva.

Proverite i da li su vaši lični podaci u katastru tačni. Ako ste promenili prezime ili je upisan stari broj dokumenta, to se može uskladiti pre prodaje, kako ne bi usporilo upis kupca.

• da li ste upisani kao vlasnik u katastru
• da li je ostavina završena, ako je stan nasleđen
• da li postoje hipoteka, zabeležbe ili drugi tereti
• da li je stan upisan sa dozvolom ili ozakonjen
• da li postoje dugovi za komunalije i porez na imovinu

Punomoćje za prodaju

Punomoćje mora izričito da ovlasti punomoćnika da proda baš tu nepokretnost. Navode se adresa, broj parcele, katastarska opština i broj posebnog dela. Opšte punomoćje nije dovoljno.

U punomoćju treba odrediti i šta se dešava sa novcem. Sigurnije je da kupac plaća direktno na vaš račun. Ako punomoćnik sme da primi novac, to mora izričito pisati.

Punomoćje se overava u konzulatu Srbije ili kod notara u inostranstvu, uz apostil kada je potreban. Ako je na stranom jeziku, prevodi ga ovlašćeni sudski tumač.

Ugovor i sigurna isplata

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje se u formi javnobeležnički potvrđene isprave. Punomoćnik ga potpisuje u vaše ime pred javnim beležnikom. Posle overe javni beležnik dostavlja ugovor katastru radi upisa kupca.

Ugovor treba da uskladi isplatu i predaju stana. Predaja ključeva tek posle uplate cene štiti prodavca. Ako se plaća u ratama, ugovor treba da odredi posledice kašnjenja.

• kupac plaća na vaš račun, ne u gotovom
• jasni rokovi za uplatu i predaju stana
• predaja stana tek posle uplate
• dogovor o tome ko plaća porez i troškove overe

Porezi pri prodaji

Pri prodaji polovnog stana plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Po zakonu je obveznik prodavac, ali se ugovorom može dogovoriti da porez plati kupac.

Prodavac može imati obavezu i da plati porez na kapitalni dobitak, ako je prodajna cena veća od cene po kojoj je stan stečen. Da li porez postoji i u kom iznosu zavisi od načina i vremena sticanja. Zakon predviđa i određena oslobođenja, pa je to dobro proveriti pre ugovaranja cene.

Ako živite u inostranstvu, prihod od prodaje može biti od značaja i za porez u državi u kojoj živite. Tada je korisno konsultovati i poreskog savetnika u toj državi.

Novac posle prodaje

Najjednostavnije je da imate račun u banci u Srbiji na koji kupac uplaćuje cenu. Banka će tražiti dokaz o poreklu novca, a to je overen ugovor o kupoprodaji. Prenos novca u inostranstvo radi se preko banke, uz istu dokumentaciju.

Ako nemate račun u Srbiji, otvaranje treba planirati unapred, jer banka obično traži lični dolazak. Uplata na račun u inostranstvu je takođe moguća, ali treba proveriti pravila i troškove obe banke.

Kada da se obratite advokatu

Obratite se pre nego što objavite oglas ili prihvatite kaparu. Advokat proverava list nepokretnosti, priprema tekst punomoćja, sastavlja ili pregleda ugovor, zastupa vas kod javnog beležnika i prati poreske prijave i rokove.

Česta pitanja