Prodaja stana u Srbiji kada živite u Austriji
Za prodaju stana iz Austrije dovoljno je posebno punomoćje overeno kod austrijskog notara, na sudu ili u srpskom predstavništvu, i to bez apostila. Porez na dobit od prodaje može da naplati Srbija, a Austrija po ugovoru iz 2010. taj prihod izuzima.
Autor: Srđan Bogićević, advokat, osnivač kancelarije · Propisi provereni:
Punomoćje: najkraći put iz Austrije
Punomoćje za prodaju mora da imenuje stan, sa adresom, brojem parcele, katastarskom opštinom i brojem posebnog dela, i da kaže kuda ide novac. Opšte punomoćje kod javnog beležnika neće proći.
Potpis overavate u Ambasadi Srbije u Beču ili Generalnom konzulatu u Salcburgu, za 42 evra, ili kod austrijskog notara ili na sreskom sudu. Za austrijsku overu po pravilu ne treba apostil, zbog ugovora iz 1954. koji Austrija i danas primenjuje u odnosu sa Srbijom. Punomoćje na nemačkom prevodi sudski tumač u Srbiji.
Šta se proverava pre oglasa
List nepokretnosti mora da pokazuje vas kao vlasnika. Ako je stan nasleđen, ostavina mora biti završena i upisana. Kod porodica koje su dugo u Austriji često se pokaže da je stan i dalje na roditelju ili da je u katastru staro prezime, pa to rešavamo pre nego što kupac uplati kaparu.
- upis vlasništva i tačan udeo
- hipoteke, zabeležbe spora i drugi tereti
- dozvola ili ozakonjenje
- dugovi za porez na imovinu i komunalije
Kod javnog beležnika u Srbiji
Ugovor se zaključuje kao solemnizovana isprava kod javnog beležnika, a punomoćnik ga potpisuje u vaše ime. Beležnik ga u roku od 24 sata elektronski šalje katastru, koji ga prosleđuje Poreskoj upravi.
Ugovor treba da veže predaju stana za uplatu. Najsigurnije je da kupac plati direktno na vaš račun, a ključeve dobije kada novac stigne. Prenos na račun u Austriji ide preko banke, uz overen ugovor kao dokaz porekla novca.
Opišite ga u nekoliko rečenica ili pošaljite dokument na WhatsApp. U roku od 24 sata radnim danima dobijate odgovor da li i kako možemo da pomognemo.
Porezi u Srbiji
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od cene i duguje ga prodavac, osim kada je promet pod PDV-om. Ako ugovor prebaci plaćanje na kupca, kupac postaje solidarni jemac, a vi ostajete obveznik. Kao nerezident određujete poreskog punomoćnika i o tome obaveštavate Poresku upravu u roku od 10 dana.
Kapitalni dobitak oporezuje se po stopi od 15%. Nema ga posle najmanje deset godina neprekidnog vlasništva, kod stana nasleđenog u prvom naslednom redu i u nekim prenosima među supružnicima i bliskim srodnicima. Prijava se podnosi u roku od 30 dana.
Šta kaže ugovor Srbije i Austrije
Srbija i Austrija potpisale su ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja u Beogradu 7. maja 2010. Po članu 13, dobitak od prodaje nepokretnosti koja se nalazi u Srbiji može se oporezovati u Srbiji. Austrija takav dobitak po članu 24 izuzima od poreza, ali ga može uzeti u obzir pri obračunu poreza na ostale prihode.
Za primenu ugovora u Srbiji potrebna je potvrda o rezidentnosti iz Austrije. Da li prodaju treba prijaviti u Austriji i kako to utiče na vašu stopu, pitajte austrijskog poreskog savetnika pre potpisivanja.
Kada je stan nasleđen
Ako ste stan nasledili kao dete ili supružnik, kapitalni dobitak pri prodaji se ne oporezuje. Dalji srodnici to oslobođenje nemaju. U oba slučaja, ostavina mora biti završena i rešenje upisano pre ugovora sa kupcem.
Jedno punomoćje može da pokrije i ostavinu i prodaju. Ako znate da ćete prodavati, napišite to od početka, pa ne overavate dva puta u Beču ili Salcburgu.
Ako stan izdajete do prodaje
Dok čekate kupca, stan se može izdavati. Prihod od zakupa nepokretnosti u Srbiji oporezuje se u Srbiji, a ko podnosi prijavu zavisi od toga da li je zakupac firma ili fizičko lice. Ako je zakupac fizičko lice, nerezidentu je potreban poreski punomoćnik. Ugovor o zakupu napravite tako da ne smeta prodaji: sa rokom i jasnim pravilom o iseljenju.
Česta pitanja
Treba li apostil na punomoćje overeno kod notara u Beču?
Po pravilu ne. Austrija i Srbija primenjuju ugovor iz 1954. po kome se javne isprave koriste bez overe. Punomoćje na nemačkom prevodi sudski tumač u Srbiji.
Gde se plaća porez na dobit od prodaje stana u Srbiji ako živim u Austriji?
Po ugovoru iz 2010, Srbija može da oporezuje dobitak od prodaje nepokretnosti u Srbiji, a Austrija ga izuzima, uz mogući uticaj na stopu za ostale prihode.
Koliki je porez na prenos pri prodaji stana?
2,5% od ugovorene cene. Obveznik je prodavac, a ugovorom se može dogovoriti da plati kupac.
Da li nerezident mora da ima poreskog punomoćnika?
Da. Prodavac koji nije rezident Srbije određuje poreskog punomoćnika i obaveštava Poresku upravu u roku od 10 dana.
Mogu li da prodam stan iz Austrije bez dolaska u Srbiju?
Da. Punomoćnik potpisuje ugovor kod javnog beležnika u Srbiji na osnovu posebnog punomoćja, a kupac plaća na vaš račun.
Vodič sadrži opšte informacije i nije pravni savet za vaš konkretan slučaj. Za procenu vašeg slučaja pošaljite nam upit.
Razgovarajte s advokatom
Opišite slučaj u nekoliko rečenica. Odgovaramo u roku od 24 sata radnim danima i kažemo vam da li i kako možemo da pomognemo.
- Pročitamo opis i dokumenta koja ste poslali.
- U roku od 24 sata radnim danima javljamo vam se sa procenom i sledećim korakom.
- Ako želite da nastavimo, šaljemo pisanu ponudu.
- Kancelarija
- Patrijarha Varnave 30
Beograd, Srbija - srdjan@bogiceviclaw.com
- +381 65 678 4991
- Viber
- +381 63 104 9891