Продајете стан у Србији, а живите у Немачкој

Прво лист непокретности, па цена

Купчев адвокат ће прво погледати лист непокретности, па је боље да га ви видите пре њега. Морате бити уписани као власник, са тачним уделом, а ако сте стан наследили, оставина мора бити завршена и решење уписано. Проверите и да ли се ваше презиме у катастру поклапа са немачким пасошем или личном картом. Промењено презиме после удаје у Немачкој једна је од најчешћих ствари које успоравају упис купца.

Пуномоћје: где га потписујете у Немачкој

За продају је потребно посебно пуномоћје које именује стан: адреса, број парцеле, катастарска општина и број посебног дела. Опште пуномоћје није довољно. Ваш потпис мора бити оверен.

Амбасада у Берлину и генерални конзулати у Франкфурту, Минхену, Штутгарту, Диселдорфу и Хамбургу оверавају потпис на пуномоћју. Сам уговор о продаји не може да се овери у амбасади, па га у Србији потписује пуномоћник пред јавним бележником.

Други пут је немачки нотар. Овера потписа (Унтерсцхрифтсбеглаубигунг) кошта између 20 и 70 евра по немачкој тарифи, а затим иде апостил који издаје председник земаљског суда (Ландгерицхт) надлежног за седиште нотара.

Уговор и новац

Уговор о продаји непокретности закључује се као солемнизована исправа код јавног бележника, иначе нема правно дејство. Бележник га електронски шаље катастру, а катастар Пореској управи.

Нека купац плати на рачун који гласи на вас, не у готовом и не преко пуномоћника. Кључеви тек кад новац легне. Банка у Србији ће при пријему и при слању новца на рачун у Немачкој тражити оверен уговор као доказ порекла. Ако немате рачун у Србији, отварање планирајте раније, јер банке обично траже лични долазак.

Порези у Србији

Порез на пренос апсолутних права износи 2,5% од уговорене цене. По закону га дугује продавац, али уговор често пребаци плаћање на купца. Продавац који није резидент Србије одређује пореског пуномоћника и о томе обавештава Пореску управу у року од 10 дана.

Порез на капитални добитак износи 15% на разлику између продајне и усклађене набавне цене. Не плаћа се ако је стан био ваш непрекидно најмање десет година, ако сте га наследили у првом наследном реду, и у још неколико случајева. Пријава се подноси у року од 30 дана од продаје.

Уговор о избегавању двоструког опорезивања са Немачком

Србија и даље примењује уговор који су 1987. у Бону потписале СФРЈ и SR Немачка. По њему се добит од продаје непокретности која се налази у Србији може опорезовати у Србији. Немачка, по тексту истог уговора, такав приход изузима из основице, али га може узети у обзир при одређивању стопе за остале приходе.

У јуну 2025. Србија и Немачка парафирале су нови уговор. Пре продаје проверите да ли је ступио на снагу, јер се правила могу променити. Да бисте у Србији користили уговор, потребна је потврда о резидентности из Немачке.

Како ће немачки порески орган третирати вашу продају, и да ли је морате пријавити, питајте свог пореског саветника пре него што прихватите цену.

Ако сте стан наследили

Код наслеђеног стана порез на капитални добитак се не плаћа ако сте га наследили у првом наследном реду, као дете или супружник. Брат или сестра који наслеђују то ослобођење немају, па им се рачуна добитак. Оставина мора бити завршена и решење уписано пре него што се потпише уговор са купцем.

Ако стан наслеђује више браће и сестара из различитих земаља, свако даје своје пуномоћје. Један потписује у Минхену, други у Београду, а уговор се закључује једном, код истог јавног бележника.

Честа питања