Vendere casa in Serbia vivendo in Italia
Si può vendere un appartamento in Serbia senza venire: basta una procura specifica e il contratto si firma dal notaio serbo. Le imposte sulla vendita si pagano in Serbia, e la convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Serbia dà alla Serbia il diritto di tassare la plusvalenza sugli immobili che si trovano lì.
Autore: Srđan Bogićević, avvocato, fondatore dello studio · Normativa verificata:
La procura
La procura per vendere deve indicare l'immobile con indirizzo, numero di particella, comune catastale e numero dell'unità, e dire su quale conto va il prezzo. Una procura generale non basta.
Potete firmarla presso l'Ambasciata di Serbia a Roma o i Consolati generali di Milano e Trieste, di persona e con un documento valido, oppure davanti a un notaio italiano. Per la procura notarile italiana l'apostille rilasciata dalla Procura della Repubblica è la strada più sicura, poi un interprete giurato la traduce in serbo.
Prima di cercare un acquirente
L'estratto catastale deve indicare voi come proprietari. Se l'immobile è ereditato, la successione deve essere conclusa e iscritta. Capita spesso che l'appartamento risulti ancora intestato a un genitore, o con un vecchio cognome: lo sistemiamo prima che l'acquirente versi la caparra.
- proprietà e quota iscritte
- ipoteche, annotazioni di liti e altri gravami
- permesso di costruire o legalizzazione
- debiti per imposta sugli immobili e utenze
Il contratto dal notaio serbo
Il contratto di compravendita si stipula come atto solenne (solemnizacija) davanti a un notaio pubblico in Serbia, e il procuratore lo firma per voi. Il notaio lo trasmette al catasto in via elettronica entro 24 ore.
Il contratto deve legare la consegna dell'immobile al pagamento. La soluzione più sicura è il bonifico dell'acquirente sul vostro conto, con le chiavi consegnate quando il denaro è arrivato. Per trasferire il denaro in Italia la banca chiederà il contratto autenticato come prova della provenienza.
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Le imposte in Serbia
L'imposta sul trasferimento dei diritti assoluti è del 2,5% del prezzo e per legge è a carico del venditore, salvo che il contratto la ponga a carico dell'acquirente. Come non residenti dovete nominare un rappresentante fiscale in Serbia.
La plusvalenza è tassata al 15%. Non si paga se avete posseduto l'immobile per almeno dieci anni senza interruzioni, o se l'avete ereditato come figlio o coniuge. La dichiarazione va presentata entro 30 giorni.
E in Italia?
La convenzione contro le doppie imposizioni firmata a Belgrado il 24 febbraio 1982, che la Serbia continua ad applicare con l'Italia, prevede all'articolo 13 che gli utili dalla vendita di un immobile possano essere tassati nello Stato in cui l'immobile si trova, quindi in Serbia.
Se siete residenti in Italia, l'immobile all'estero va comunque indicato nella dichiarazione dei redditi (quadro RW) e può essere soggetto all'IVIE. Se e come la vendita vada dichiarata anche in Italia dipende dalla vostra situazione: chiedetelo al vostro commercialista prima di firmare. Noi ci occupiamo della parte serba e gli forniamo i documenti.
Domande frequenti
Posso vendere senza venire in Serbia?
Sì. Con una procura specifica il procuratore firma il contratto dal notaio serbo e l'acquirente paga sul vostro conto.
Chi paga l'imposta del 2,5%?
Per legge il venditore, ma il contratto può prevedere che la paghi l'acquirente.
Pago la plusvalenza se ho ereditato da mio padre?
No, in Serbia la plusvalenza non si paga sull'immobile ereditato da figli o coniuge. Si paga invece, al 15%, se l'immobile è stato comprato meno di dieci anni prima della vendita.
Devo dichiarare la vendita in Italia?
Dipende dalla vostra situazione fiscale in Italia. La convenzione attribuisce alla Serbia il diritto di tassare la plusvalenza, ma la verifica sulla parte italiana va fatta con il vostro commercialista.
La guida contiene informazioni generali e non è un parere legale sul suo caso. Ci invii la sua domanda per una valutazione.
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