Comprare casa in Serbia da cittadino italiano

Uno straniero può comprare casa in Serbia?

La legge serba consente a una persona fisica straniera di acquistare immobili se i cittadini serbi possono farlo nel suo paese. È il principio di reciprocità. Per i cittadini della maggior parte dei paesi dell'Unione europea, Italia compresa, del Regno Unito e degli Stati Uniti la reciprocità esiste per appartamenti e case. Per gli altri paesi si verifica caso per caso.

Per i terreni agricoli valgono regole separate e più rigide e, nella maggior parte dei casi, una persona fisica straniera non può acquistarli. Se un lotto comprende terreno agricolo, verificatene la destinazione prima di trattare.

Anche una società estera può acquistare immobili, e una DOO serba con soci stranieri compra come persona giuridica serba.

Prima della caparra, il catasto

L'estratto catastale (list nepokretnosti) indica il proprietario iscritto, le quote, le ipoteche e gli altri gravami, oltre alle annotazioni di contenziosi. Controllate che il venditore indicato nel contratto sia la persona iscritta come proprietario e che l'unità nell'estratto corrisponda a quella che avete visto: piano, numero e superficie.

L'immobile acquistato durante il matrimonio è di regola proprietà comune di entrambi i coniugi, anche se ne risulta iscritto uno solo. In quel caso serve il consenso del coniuge. I comproprietari possono avere un diritto di prelazione, da rispettare prima di vendere una quota a terzi.

• Proprietario iscritto e quote di proprietà
• Ipoteche, pegni e annotazioni di esecuzione
• Annotazioni di cause in corso
• Permesso di costruire e permesso di agibilità
• Eventuale consenso del coniuge o dei comproprietari
• Utenze, spese condominiali e imposta sugli immobili non pagate

Caparra e contratto preliminare

Spesso, quando ci si accorda sul prezzo, l'acquirente versa una caparra (kapara). Secondo la legge serba sulle obbligazioni, se l'acquirente si ritira di regola perde la caparra; se si ritira il venditore, l'acquirente può chiedere il doppio.

Il preliminare di compravendita immobiliare deve avere la stessa forma del contratto definitivo, quindi anche il preliminare si fa davanti al notaio. Non versate caparre sulla base di un foglio scritto a mano o di un messaggio. Pagate solo dopo la verifica catastale, con un contratto che dica cosa succede se l'affare salta.

Il rogito dal notaio e l'iscrizione

In Serbia il contratto di compravendita immobiliare viene redatto come atto notarile da un notaio pubblico (solemnizacija). Senza questa forma il contratto non è valido. Se non parlate serbo deve essere presente un interprete giudiziario e il contratto può essere bilingue.

Il prezzo si paga tramite banca, mai in contanti. Le rate sono spesso legate a eventi precisi, come la cancellazione dell'ipoteca del venditore o la consegna delle chiavi. Dopo la firma il notaio trasmette il contratto al catasto e diventate proprietari con l'iscrizione.

• Verifica catastale e accordo sulle condizioni principali
• Preliminare dal notaio, se si versa una caparra
• Contratto definitivo redatto dal notaio
• Pagamento del prezzo tramite banca
• Iscrizione della proprietà in catasto
• Adempimenti fiscali e consegna dell'immobile

Imposte e costi

Sugli immobili usati l'imposta sul trasferimento dei diritti assoluti è del 2,5% del prezzo. L'amministrazione fiscale può accertare una base imponibile più alta se il prezzo concordato è inferiore al valore di mercato. Per legge l'imposta è a carico del venditore, ma spesso le parti stabiliscono nel contratto che la paghi l'acquirente. Sulle nuove costruzioni acquistate dal costruttore si applica invece l'IVA, di solito compresa nel prezzo.

Agli altri costi appartengono l'onorario notarile, l'interprete giudiziario e i diritti catastali. Da proprietari pagherete poi l'imposta annuale sugli immobili al comune. Per gli adempimenti fiscali l'acquirente straniero deve avere un codice fiscale serbo.

Errori da evitare

• Versare la caparra prima di aver verificato il catasto
• Fidarsi del riassunto dell'agente invece che dell'estratto catastale
• Comprare un immobile senza agibilità o con ampliamenti non iscritti
• Pagare in contanti, cosa difficile da dimostrare in seguito
• Trascurare il consenso del coniuge del venditore
• Firmare un contratto che non si è in grado di leggere

Se non potete venire in Serbia

L'avvocato è utile fin dalla prima offerta. Il nostro studio verifica la proprietà e i gravami, redige il contratto in serbo e in inglese, vi rappresenta davanti al notaio e segue l'iscrizione in catasto.

Se non potete viaggiare possiamo agire con una procura. Dall'Italia potete firmarla davanti a un notaio italiano oppure presso l'Ambasciata serba a Roma o i consolati di Milano e Trieste. Per i documenti pubblici italiani l'apostille non è necessaria in base alla convenzione bilaterale del 1960 tra Italia e Jugoslavia, tuttora applicata, ma in pratica molti la fanno apporre comunque; per la procura notarile la rilascia la Procura della Repubblica presso il tribunale.

Domande frequenti