Покупка квартиры в Сербии для иностранцев

Может ли иностранец купить недвижимость в Сербии

Сербский закон разрешает иностранцу приобрести недвижимость, если граждане Сербии могут приобретать недвижимость в его стране. Это принцип взаимности. Для граждан большинства стран ЕС, Великобритании и США взаимность в отношении квартир и домов существует. Для остальных стран она проверяется в каждом случае отдельно.

Сельскохозяйственные земли подчиняются отдельным, более строгим правилам, и в большинстве случаев иностранец-физлицо купить их не может. Если на участке есть сельхозземля, проверьте ее статус до переговоров.

Недвижимость может купить и иностранная компания. Сербское DOO, принадлежащее иностранцам, покупает недвижимость как сербское юридическое лицо.

Проверка до задатка

Выписка из кадастра (list nepokretnosti) показывает зарегистрированного собственника, доли, ипотеки и другие обременения, а также отметки о спорах. Проверьте, что продавец в договоре это тот, кто записан собственником, и что объект в выписке совпадает с тем, который вы смотрели: этаж, номер, площадь.

Недвижимость, приобретенная в браке, обычно является общей собственностью супругов, даже если записан только один из них. Тогда нужно согласие второго супруга. У сособственников может быть право преимущественной покупки. Его нужно соблюсти, прежде чем долю продадут третьему лицу.

• Зарегистрированный собственник и доли
• Ипотеки, залоги и отметки об исполнительном производстве
• Отметки о судебных спорах
• Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию
• Нужно ли согласие супруга или сособственника
• Долги за коммунальные услуги, содержание дома и налог на имущество

Задаток и предварительный договор

Когда стороны договорились о цене, покупатель часто платит задаток (kapara). По Закону об обязательственных отношениях, если от сделки отказывается покупатель, задаток он обычно теряет. Если отказывается продавец, покупатель может потребовать двойную сумму задатка.

Предварительный договор на недвижимость должен иметь ту же форму, что и основной. Значит, его тоже заключают у нотариуса. Не платите задаток по рукописной расписке или переписке в мессенджере. Платите только после проверки объекта и по договору, где сказано, что будет, если сделка сорвется.

Нотариус и регистрация

Договор купли-продажи недвижимости в Сербии оформляется как нотариальный акт (солемнизация). Без этого договор недействителен. Если вы не говорите по-сербски, при подписании должен присутствовать судебный переводчик. Договор можно составить на двух языках.

Платить нужно через банк, никогда наличными. Платежи часто привязывают к событиям, например к снятию ипотеки продавца или передаче ключей. После подписания нотариус направляет договор в кадастр. Собственником вы становитесь, когда кадастр вас зарегистрирует.

• Проверка объекта и согласование основных условий
• Предварительный договор у нотариуса, если платится задаток
• Основной договор, солемнизированный нотариусом
• Оплата цены через банковский счет
• Регистрация права собственности в кадастре
• Налоговые декларации и передача объекта

Налоги и расходы

При покупке на вторичном рынке налог на перенос абсолютных прав составляет 2,5% от цены. Если цена ниже рыночной, налоговая может определить более высокую базу. По закону это налог продавца, но стороны часто договариваются, что его платит покупатель. Новостройка у застройщика облагается не этим налогом, а НДС, который обычно уже включен в цену.

Кроме того, вы платите нотариусу, судебному переводчику и кадастровые сборы. Став собственником, вы ежегодно платите налог на имущество местной общине. Для налоговых деклараций иностранному покупателю нужен сербский налоговый номер.

Если вы не можете приехать

Сделку можно провести по доверенности. Ее оформляют в сербском консульстве или у нотариуса в вашей стране. Для доверенности, заверенной российским нотариусом, апостиль, как правило, не нужен: между Сербией и Россией действует договор о правовой помощи 1962 года. Такие договоры есть и с Беларусью (2013) и Украиной (1962). Доверенность из Казахстана апостилируется. В любом случае нужен перевод сербского судебного переводчика.

Частые ошибки и роль адвоката

Адвокат полезен с первого предложения о цене. Наша канцелярия проверяет собственника и обременения, готовит договор на английском и сербском, представляет вас у нотариуса и ведет регистрацию права собственности.

• Задаток заплачен до проверки объекта
• Доверие пересказу агента вместо выписки из кадастра
• Покупка объекта без разрешения на эксплуатацию или с незарегистрированной пристройкой
• Оплата наличными, которую потом трудно доказать
• Не получено согласие супруга продавца
• Подписан договор, который вы не можете прочитать

Частые вопросы