Kapara: šta je i šta se dešava kada ugovor propadne

Šta kaže zakon

Kaparu uređuje Zakon o obligacionim odnosima. Ugovor se smatra zaključenim kada je kapara data, ako strane nisu ugovorile nešto drugo. Kada se ugovor uredno ispuni, kapara se vraća ili, što je u praksi najčešće, uračunava u cenu.

Kapara nije pravo na odustanak. Strana koja je dala kaparu ne može da odustane od ugovora tako što će je prepustiti drugoj strani, a ni druga strana ne može da se oslobodi ugovora tako što će vratiti dvostruki iznos. To je moguće samo ako je u ugovoru izričito napisano da kapara služi kao odustanica.

Ako ugovor ne ispuni strana koja je dala kaparu

Uzmimo kupovinu stana. Ako kupac koji je dao kaparu odustane ili ne plati ostatak cene, prodavac bira jedno od tri rešenja: da traži ispunjenje ugovora, ako je to još moguće; da traži naknadu štete, a kaparu uračuna u nju ili vrati; ili da jednostavno zadrži kaparu i time stvar zaključi.

Ako ugovor ne ispuni strana koja je kaparu primila

Ako prodavac koji je primio kaparu proda stan drugome ili odbije da potpiše glavni ugovor, kupac bira: ispunjenje ugovora, ako je moguće; naknadu štete uz povraćaj kapare; ili povraćaj udvostručene kapare. Kada traži ispunjenje, ima pravo i na naknadu štete zbog zakašnjenja.

Sud može, na zahtev strane, da smanji preterano veliku kaparu. Zakon ne propisuje koliko kapara sme da iznosi, ali iznos koji je očigledno nesrazmeran vrednosti posla rizikuje da bude umanjen.

Kapara, avans i odustanica nisu isto

Avans je deo cene plaćen unapred. Ako ugovor propadne, avans se po pravilu vraća, bez dejstva kapare. Odustanica je iznos kojim strana kupuje pravo da odustane od ugovora; postoji samo ako je ugovorena. Kada uz kaparu piše da svaka strana može da odustane, kapara se smatra odustanicom: ko je dao kaparu i odustane, gubi je, a ko ju je primio i odustane, vraća je udvostručenu.

Ako je ugovor delimično ispunjen, poverilac ne može da zadrži kaparu, nego traži ispunjenje ostatka ili naknadu štete, a kapara se uračunava u naknadu.

Primer

Kupac i prodavac potpišu predugovor za stan i kupac uplati 5.000 evra kapare. Prodavac posle mesec dana proda stan drugom kupcu. Prvi kupac može da traži 10.000 evra, odnosno udvostručenu kaparu, ili veću naknadu štete ako je može dokazati. Da je kupac odustao jer je našao povoljniji stan, prodavac bi kaparu zadržao.

Pre uplate kapare za stan uvek proverite list nepokretnosti. Predugovor o kupovini nepokretnosti mora biti solemnizovan kod javnog beležnika, kao i glavni ugovor, a kaparu je bolje platiti na račun nego u gotovom.

Česta pitanja