Immobilienkauf in Serbien als Ausländer

Darf ein Ausländer in Serbien eine Immobilie kaufen?

Das serbische Recht erlaubt einer ausländischen Privatperson den Erwerb von Immobilien, wenn serbische Staatsbürger in deren Heimatstaat ebenfalls Immobilien erwerben können. Das ist der Grundsatz der Gegenseitigkeit. Für Staatsbürger der meisten EU-Staaten, des Vereinigten Königreichs und der USA besteht Gegenseitigkeit bei Wohnungen und Häusern. Für andere Staaten wird sie im Einzelfall geprüft.

Für landwirtschaftliche Flächen gelten eigene, strengere Regeln. Meist kann eine ausländische Privatperson sie nicht kaufen. Gehört zu einem Grundstück Ackerland, klären Sie dessen Status, bevor Sie verhandeln.

Auch eine ausländische Gesellschaft kann Immobilien erwerben. Eine serbische DOO im Eigentum von Ausländern kauft als serbische juristische Person.

Eigentumslage vor der Anzahlung prüfen

Der Katasterauszug (list nepokretnosti) zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Eigentumsanteile, Hypotheken und andere Belastungen sowie Vermerke über Rechtsstreitigkeiten. Prüfen Sie, ob der Verkäufer im Vertrag als Eigentümer eingetragen ist und ob die Einheit im Auszug der besichtigten entspricht, einschließlich Stockwerk, Nummer und Fläche.

Eine während der Ehe erworbene Immobilie ist meist gemeinsames Eigentum beider Ehegatten, auch wenn nur einer eingetragen ist. Dann ist die Zustimmung des anderen Ehegatten nötig. Miteigentümer können ein Vorkaufsrecht haben, das vor dem Verkauf eines Anteils an Dritte zu beachten ist.

• eingetragener Eigentümer und Eigentumsanteile
• Hypotheken, Pfandrechte und Vollstreckungsvermerke
• Vermerke über Gerichtsverfahren
• Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
• ob ein Ehegatte oder Miteigentümer zustimmen muss
• offene Nebenkosten, Hausverwaltung und Grundsteuer

Draufgabe und Vorvertrag

Käufer zahlen oft eine Draufgabe (kapara), sobald man sich über den Preis einig ist. Nach dem Gesetz über Schuldverhältnisse verliert der Käufer die Draufgabe meist, wenn er vom Geschäft zurücktritt. Tritt der Verkäufer zurück, kann der Käufer das Doppelte der Draufgabe verlangen.

Ein Vorvertrag über eine Immobilie braucht dieselbe Form wie der Hauptvertrag, er muss also ebenfalls vor einem Notar geschlossen werden. Zahlen Sie keine Draufgabe auf Grundlage einer handschriftlichen Notiz oder einer Nachricht. Zahlen Sie erst nach der Prüfung der Eigentumslage, auf Grundlage eines Vertrags, der regelt, was gilt, wenn das Geschäft scheitert.

Beurkundung beim Notar und Eintragung

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Serbien wird von einem öffentlichen Notar als notarielle Urkunde bestätigt (solemnizacija). Ohne diese Form ist der Vertrag unwirksam. Sprechen Sie kein Serbisch, muss ein Gerichtsdolmetscher anwesend sein, und der Vertrag kann zweisprachig abgefasst werden.

Die Zahlung sollte über ein Bankkonto laufen, nie in bar. Raten werden oft an Ereignisse geknüpft, etwa an die Löschung der Hypothek des Verkäufers oder die Schlüsselübergabe. Nach der Unterzeichnung sendet der Notar den Vertrag an das Kataster. Eigentümer werden Sie mit der Eintragung im Kataster.

Der Ablauf im Überblick:

• Prüfung der Eigentumslage und Einigung über die wesentlichen Bedingungen
• Vorvertrag beim Notar, wenn eine Draufgabe gezahlt wird
• Hauptvertrag, vom Notar beurkundet
• Zahlung des Kaufpreises über ein Bankkonto
• Eintragung des Eigentums im Kataster
• Steuererklärungen und Übergabe der Immobilie

Steuern und Kosten

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie beträgt die Steuer auf die Übertragung absoluter Rechte 2,5 % des Kaufpreises. Liegt der vereinbarte Preis unter dem Marktwert, kann die Steuerbehörde eine höhere Bemessungsgrundlage ansetzen. Gesetzlich schuldet der Verkäufer diese Steuer, oft wird im Vertrag aber vereinbart, dass der Käufer sie zahlt. Beim Neubau vom Bauträger fällt stattdessen Umsatzsteuer an, die meist im Preis enthalten ist.

Weitere Kosten sind die Notargebühr, der Gerichtsdolmetscher und die Katastergebühren. Als Eigentümer zahlen Sie anschließend jährlich Grundsteuer an die Gemeinde. Ein ausländischer Käufer braucht für die Steuererklärungen eine serbische Steuernummer.

Häufige Fehler und wann ein Anwalt sinnvoll ist

Ein Anwalt ist ab dem ersten Angebot nützlich. Unsere Kanzlei prüft Eigentum und Belastungen, entwirft den Vertrag zweisprachig, vertritt Sie beim Notar und kümmert sich um die Eintragung Ihres Eigentums. Können Sie nicht anreisen, handeln wir mit einer Vollmacht, die Sie in einem serbischen Konsulat oder vor einem Notar in Ihrem Land unterschreiben. Aus Deutschland und der Schweiz braucht die notarielle Vollmacht eine Apostille, aus Österreich nach dem bilateralen Abkommen von 1954 nicht.

• eine Draufgabe vor der Prüfung der Eigentumslage
• Verlass auf die Zusammenfassung eines Maklers statt auf den Katasterauszug
• Kauf einer Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung oder mit nicht eingetragenem Anbau
• Barzahlung, die später schwer nachzuweisen ist
• übersehene Zustimmung des Ehegatten des Verkäufers
• Unterschrift unter einen Vertrag, den Sie nicht lesen können

Häufige Fragen