Ko potpisuje ugovor
Ako ne možete da dođete, ugovor potpisuje advokat kome ste dali punomoćje. Kada je stan u suvlasništvu, na primer vaš i sestrin, svako daje svoje punomoćje, a ugovor potpisuje jedan punomoćnik za oboje.
Ako u stanu ima pravo plodouživanja neko od roditelja, i njegova saglasnost treba da postoji u pisanom obliku. Kako tačno, zavisi od toga šta traži beležnik, pa to proveravamo pre zakazivanja.
Zašto forma ugovora nije sitnica
Dok sve ide kako treba, ugovor stoji u fioci. Problem nastaje kada zakupac prestane da plaća ili neće da se iseli. Sa običnim ugovorom vlasnik tada ide u parnicu, a parnica za iseljenje u praksi zna da traje godinama.
Ugovor koji javni beležnik potvrdi (solemnizuje), uz izričitu izjavu zakupca da pristaje na prinudno izvršenje, može imati snagu izvršne isprave. Tada se dug i iseljenje traže u izvršnom postupku, bez parnice. Obična overa potpisa to ne daje. Da li vaš ugovor ispunjava uslove, proveravamo pre potpisivanja.
Šta treba da piše u ugovoru
- zakupnina, valuta i dan plaćanja; ako je iznos u evrima, plaća se u dinarima po srednjem kursu NBS
- depozit i šta tačno pokriva
- ko plaća račune, a ko troškove održavanja
- trajanje ugovora i otkazni rok
- stanje stana pri predaji, uz zapisnik i fotografije
- izjava zakupca o pristanku na izvršenje, ako se ugovor potvrđuje kod beležnika
Ko plaća porez na zakupninu
Ako je zakupac fizičko lice, porez prijavljuje i plaća vlasnik, i kada živi u inostranstvu. Ako je zakupac firma, ona obračunava i plaća porez po odbitku pri svakoj isplati zakupnine.
Porez se lako zaboravi kada stan vodi rođak, a kamata teče od dana kada je trebalo platiti. Ako živite u državi sa kojom Srbija ima ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja, proverite sa tamošnjim poreskim savetnikom kako se ovaj prihod prijavljuje i tamo.
Šta advokat radi, a šta ne
Pišemo i usaglašavamo ugovor, potpisujemo ga po punomoćju, organizujemo potvrdu kod beležnika i primopredaju stana sa zapisnikom. Ako zakupac prestane da plaća, šaljemo opomenu i pokrećemo postupak.
Za svakodnevne stvari, kao što je pokvaren bojler ili komšija koji se žali na buku, bolje je da imate rođaka ili agenciju na licu mesta. To nije posao za advokata, a ni za vaš budžet.
Česta pitanja
Da li ugovor o zakupu mora kod beležnika?
Za punovažnost ugovora o zakupu stana overa kod beležnika nije potrebna. Potvrda kod beležnika vam treba ako želite da ugovor, uz izjavu zakupca o pristanku na izvršenje, može da se izvrši bez parnice.
Mogu li da primam zakupninu na račun u inostranstvu?
Možete, ali je za plaćanje poreza i računa u Srbiji praktičnije imati račun ovde. Nerezident može da otvori račun u srpskoj banci, a banka sama odlučuje da li će ga otvoriti.
Zakupac je stranac. Na šta da pazim?
Boravak stranca prijavljuje se policiji, a obavezu ima i onaj ko mu pruža smeštaj. To rešavamo odmah posle potpisivanja ugovora, da kasnije ne bude kazne.
Šta ako zakupac prestane da plaća?
Prvo ide pisana opomena sa rokom. Ako ne plati, a ugovor je potvrđen kod beležnika sa izjavom o pristanku na izvršenje, podnosimo predlog za izvršenje. U suprotnom, ide tužba.
Vodič sadrži opšte informacije i nije pravni savet za vaš konkretan slučaj. Za procenu vašeg slučaja pošaljite nam upit.
Advokat u Beogradu od 2012. godine, osnivač kancelarije Bogićević & Partners. Kancelarija je u ulici Patrijarha Varnave 30; radimo na srpskom, engleskom, ruskom i italijanskom.
Više o advokatu