Ко потписује уговор
Ако не можете да дођете, уговор потписује адвокат коме сте дали пуномоћје. Када је стан у сувласништву, на пример ваш и сестрин, свако даје своје пуномоћје, а уговор потписује један пуномоћник за обоје.
Ако у стану има право плодоуживања неко од родитеља, и његова сагласност треба да постоји у писаном облику. Како тачно, зависи од тога шта тражи бележник, па то проверавамо пре заказивања.
Зашто форма уговора није ситница
Док све иде како треба, уговор стоји у фиоци. Проблем настаје када закупац престане да плаћа или неће да се исели. Са обичним уговором власник тада иде у парницу, а парница за исељење у пракси зна да траје годинама.
Уговор који јавни бележник потврди (солемнизује), уз изричиту изјаву закупца да пристаје на принудно извршење, може имати снагу извршне исправе. Тада се дуг и исељење траже у извршном поступку, без парнице. Обична овера потписа то не даје. Да ли ваш уговор испуњава услове, проверавамо пре потписивања.
Шта треба да пише у уговору
- закупнина, валута и дан плаћања; ако је износ у еврима, плаћа се у динарима по средњем курсу НБС
- депозит и шта тачно покрива
- ко плаћа рачуне, а ко трошкове одржавања
- трајање уговора и отказни рок
- стање стана при предаји, уз записник и фотографије
- изјава закупца о пристанку на извршење, ако се уговор потврђује код бележника
Ко плаћа порез на закупнину
Ако је закупац физичко лице, порез пријављује и плаћа власник, и када живи у иностранству. Ако је закупац фирма, она обрачунава и плаћа порез по одбитку при свакој исплати закупнине.
Порез се лако заборави када стан води рођак, а камата тече од дана када је требало платити. Ако живите у држави са којом Србија има уговор о избегавању двоструког опорезивања, проверите са тамошњим пореским саветником како се овај приход пријављује и тамо.
Шта адвокат ради, а шта не
Пишемо и усаглашавамо уговор, потписујемо га по пуномоћју, организујемо потврду код бележника и примопредају стана са записником. Ако закупац престане да плаћа, шаљемо опомену и покрећемо поступак.
За свакодневне ствари, као што је покварен бојлер или комшија који се жали на буку, боље је да имате рођака или агенцију на лицу места. То није посао за адвоката, а ни за ваш буџет.
Честа питања
Да ли уговор о закупу мора код бележника?
За пуноважност уговора о закупу стана овера код бележника није потребна. Потврда код бележника вам треба ако желите да уговор, уз изјаву закупца о пристанку на извршење, може да се изврши без парнице.
Могу ли да примам закупнину на рачун у иностранству?
Можете, али је за плаћање пореза и рачуна у Србији практичније имати рачун овде. Нерезидент може да отвори рачун у српској банци, а банка сама одлучује да ли ће га отворити.
Закупац је странац. На шта да пазим?
Боравак странца пријављује се полицији, а обавезу има и онај ко му пружа смештај. То решавамо одмах после потписивања уговора, да касније не буде казне.
Шта ако закупац престане да плаћа?
Прво иде писана опомена са роком. Ако не плати, а уговор је потврђен код бележника са изјавом о пристанку на извршење, подносимо предлог за извршење. У супротном, иде тужба.
Водич садржи опште информације и није правни савет за ваш конкретан случај. За процену вашег случаја пошаљите нам упит.
Адвокат у Београду од 2012. године, оснивач канцеларије Богићевић & Partners. Канцеларија је у улици Патријарха Варнаве 30; радимо на српском, енглеском, руском и италијанском.
Више о адвокату